Новая тема   Ответить

 kit
По мотивам топика Во что инвестировать в случае глобального мирового кризиса? , предлагаю обсудить ситуацию с недвижимостью в центральных городах России.

Меня очень удивляет, что цены переросли уровень многих европейских государств курортной зоны, при довольно хреновом качестве строительства и инфраструктуры. Даже если дом построен неплохо, вокруг него часто непроходимое болото, или непроезжаемые дороги.

Так-же удивляет, откуда берётся массовый платёжеспособный спрос.

Ну и галвный вопрос: Как будет развиваться ситуация в ближайшие годы?

Последний раз редактировалось: kit (15/04/06 в 19:34), всего редактировалось 1 раз

 Alex Prototype
сбер сейчас предлагает очень сладкие условия по ипотеке
да и кредиты все доступнее и доступнее...так что спрос будет всегда

 Sigurd
Ну хз, ИМХО ценник реально держится в основном сейчас на том, что народ едет в эти города до сих пор, как следствеи востребована аренда и в основном многие новые квартиры скупаются под аренду, вот когда ценник на аренду станет чересчур высоким для людей, вот тогда и начнется херня. По такому сценарию был кризис с недвижимостью в США в разное время по разным штатам. Я бы сейчас не стал в недвижимость вкладываться по любому.

 Catch22
kit писал:

1. Дефицит жилья и появившаяся у части населения в последние годы возможность улучшения жилищных условий: абсолютное большинство сделок на вторичке - это именно такие сделки. Соответственно, рост спроса при недостаточном предложении и, как следствие, рост цен. Если говорить конкретно о Москве, то спрос в немалой степени создается еще и приезжими, про Питер не в курсе.

2. Еще одна статья роста спроса - это инвестиции "лишних" денег в достаточно ликвидный и при этом надежный продукт, демонстрирующий постоянный рост, опережающий инфляцию и способный приносить доход за счет аренды или быстрой перепродажи.

Ну и главный ответ
Пока рынок будет расти, поскольку спрос превышает предложение. Потом начнет стагнировать, сначала в дорогом секторе.

Если цены на нефть рухнут - будем петь аллилуйя

 kit
Уже три года все говорят "на рынке неджвижимости дальнейший рост нереален, скоро будет стагнация", а онавсё растёт и растёт, и без надежды на какую-то серьёзную коррекцию.

Я вот что думаю: Пока у нас нет серьёзных налогов на собственность и больших комунальных платежей, люди которые вложились в недвижимость будут сидеть на неё до посинения.

Вот такая психология у наших строительных организаций, риелтеров и инвесторов: Квартира есть не просит, если не продаётся сейчас, продастся через годик-другой, и всё равно окупит расходы.

 Шестой
А дайте урлы, где можно цены посмотреть.

 kit
Catch22 писал:
Я читал во многих обзорах, что в категории "элитное жильё", спрос всегда значительно превышает предложение, и лучше ситуация не станет. Элитных мест мало, на всех не хватает.

 Do
Sebastano Perero писал:
http://www.irr.ru/real-estate/

 Шестой
DOR писал:
Шпасибо

 Catch22
kit писал:

Суперпуперэлитное (класс А) - да.

Я имел в виду не такой сектор, а просто дорогое (не массовое) жилье.
Цены на него растут медленней всего, быстрей всего - на самое дешевое.

 Adulter
А есть у кого-то примерные цифры удельного веса всех раходов застройщика на 1 кв. м. жил. площади ?

Ну, к примеру:

Метр - 3к.

500 - стоимость постройки.
250 - отделка
450 - взятка
270 - налоги
1000 - доход

и т.д.

Очень интересно бы было посмотреть. Потому-что я никак не могу понять, как формируются цены на этом рынке.

В Москве - 3к за метр. При том на окраине Москвы не 500 баксов за метр. В Одессе - до 1к за метр. На окраине - 700. Стройматериалы те же, з.п. рабочих раза в 2 ниже. Доходность застройщика должна быть одинаковой. Вот и вопрос, откуда такая разница в цене ?

Я понимаю центры крупных городов. Но почему выселки так много стоят-то ? Ведь окраины "бескрайни" ? Там "бери кусок поля" да строй. Вобщем, не очень понятно.

з.ы. Ещё мне очень нравится, когда чиновники говорят, что кредиты сделают жильё доступнее. Спрос увеличивают - цены ещё взлетают. Снова недоступность. И так до посинения, пока не насытится рынок, доступнее оно не будет.

 dragonkiller
Adulter писал:
помнится, только что где-то читал, что во многом рост цен в данный момент определяется ростом цен на строительные материалы. для Питера это возможно действительно так, так как рынок стройматериалов у нас фактически монополизирован.

 Sven
а по-моему с импортной курортной зоной сравнивать некорректно

а если брать цены в центре крупных европейских мегаполисов (те же Рим, Барселона, Париж итд.), то в центре Питера потенциал роста еще есть

 Шестой
Посмотрел на цены и охуел ( это ещё мягко сказано ).

 Catch22
Adulter, точно не скажу, поскольку не застройщик, но знакомые близкие к этим всем делам говорят, что основная доля расходов - взятки.

Основная в смысле из побочных и необязательных, рабочая сила, стройматериалы и т.д. - это неизбежные расходы.

 Adulter
Catch22 писал:

Ну вот я тоже такое слышал. Что взятка там - огромная часть денег. И этим разница цен в городах разных и небольшая разница окраина vs. центр и объясняется.

Вот и умиляют чиновники, которые говорят про кредиты, а не реальную борьбу со взяточничеством в этом секторе.

Имхо, сделайте процедуру прозрачной, дайте льготы строительным компаниям для усиления конкуренции (вплоть до создания гос. строительной компании, которая будет немного демпинговать рынок) и ситуация улучшится.

 ibiz
Смотря какая недвижимость.
Квартира в центре Москвы обесценится, в том случае, если будет постоянный убыток капиталов и деградация развития города, когда люди будут уезжать из Москвы, по причине "ловить в этой дыре нечего"... ну и как по-вашему скоро это будет? думаю ближайшие 100 лет будет только развитие.

Оффтопик:
анек в тему:
России - страна парадоксов. Смертность превышает рождаемость, а цена на жилье с каждым годом растет...

 wMaster
имхо просто нет настоящего рынка со здоровой конкуренцией.

 dragonkiller
Adulter писал:
то есть ты думаешь, взятки берут какие-то другие чиновники?

 Mustafa
В Питере как раз недавно началась волна подорожания, до этого год с лишним ценники на месте стояли практически. При чем дорожает сначала минимальное жилье, а большие квартиры в посл. очередь.
Я вот как раз жду когда посильней подорожает чтоб подороже запродать своё жилье

 Angry Bull
Catch22 писал:
читал в каком-то бизнес-журнале, что взятки и откаты составляют 50-70% стоимости жилья. Пока не вижу никаких предпосылок к изменению ситуации.

 bog
Цены растут потому что спрос есть.
Спрос есть отчасти потому что ипотека (кредиты и прочая хрень).
Но в основном спрос есть потому что недвижимость на данный момент наилучший способ вложения капитала. А капитал в любой мертвой денежной массе теряет свою ценность, поэтому его необходимо вкладывать.
Банков и людей ,с достаточным для подобных вложений доходом, сейчас много... особенно в крупных городах. Так что рост будет идти или до первого серьезного кризиса.., или до весьма значительных изменениях в законодательстве\налогообложении.

Кстати Кит, есть еще одна очень большая тенденцию которую крупные города не замечают. Во всех относительно крупных развивающихся городах идет массовая скупка земли столичными предпринимателями. Это естественно только в дополнение к скупке недвижимости.

з.ы. насчет цен на строительство и т.д.
цены на взятки\получение всяческих разрешений\согласований и т.д. в сумме могут достигать 50% от стоимости самого строительства.
Отказываться от этой системы чиновники никогда не будут при нынешнем спросе (когда за хорошие места реальная мясорубка идет, и цены и кол-во предложений каждый день растут). Им это абсолютно не выгодно... и чем дольше такая ситуация - тем выше цены на все. Чем больше площадь и чем элитнее жилье тем ничтожнее цена на само строительство и материалы, по сравнению с ценой продажи.

з.ы. насчет элитного\дорогого жилья.., оно переоценено больше всего. Цены на него диктуются модой, которая со временем (подозреваю что примерно каждые 5 лет) сильно меняется.

 Angry Bull
bog писал:
ИМХО моде подвержены всякие извраты -то на бывших фабриках модно жить. то в пентхаузах. то в баржах. А классика- то есть просто шикарное жилье моде не особо подвержено...

 A d u l t
kit писал:
Так еще 5 лет назад уже никто не удивлялся по этому поводу. Рынок недвижимости в Москве(за другие города говорить не буду) очень перегрет. Помоему история еще никогда не видела таких перегретых рынков. Опять же повторюсь - примерно половины квартир покупается с целью вложения денег. Также еще срабатывает еще один фактор. Народ, заработав хоть какие-то деньги, едет в город и покупает квартиру. Из-за того, что все едут из села в город - еще больше подогревается спрос на квартиры. По моим сведениям очень много нефтяников, заработав деньги, вкладывают их в квартиры в Москве и Питере. Единственное НО - стоит одной маленькой иголочке проткнуть этот надувшийся пузырь, как сразу произойдет коллапс.
kit писал:
Много людей в сибири разбогатело на нефти и прочих ресурсах. Там даже простые рабочие получают внушительные зарплаты, будь то нефть, аллюминий, лес, никель и т.д. Они вкладывают деньги в квартиры. Плюс довольно быстро разрастающаяся ипотечная система.
Банки и инвестиционные фонды тоже любят вкладывать денежки в квартиры. Один мой знакомый недавно купил квартирку в новостройке на окраине Москвы. Так вот с ним на лестничной клетке живет всего одна семья. Другие две квартиры пустуют, хотя куплены. А этажом ниже три квартиры из четырех сдаются хозяевами. Тоесть тоже куплены "про запас".
kit писал:
Сейчас возможно выйдет интересный закон (сейчас находится помоему в думе), по которому хозяева, владеющие более чем одной квартирой, будут платить с остальных квартир бешеную квартплату и налог. Как только затраты на квартплату и налог затмят прибыль от квартиры - это возможно станет той самой иголочкой для пузыря.

 ibiz
A d u l t писал:

а как вариант еще большего подоражания нерассматривается?
если панически все начнут продавать квартиры, новые инвестиции в строительство прекратятца, как следствие многие "стройки" небудут закончены в срок (а может и вообще небудут закончены)... опять куча народа останется обманутыми...